Банкротство застройщика нежилые помещения что делать

Содержание

Снова противоречия в судебном подходе к нежилым помещениям в банкротстве застройщика

Банкротство застройщика нежилые помещения что делать

В актуальных делах о банкротстве застройщиков ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал» обнаружились устойчивые подходы судов к определению судьбы требований участников долевого строительства, заключивших договор с застройщиком о приобретении нежилых помещений.

Проблема подобных требований возникла сразу же после появления первых банкротств застройщиков и связана она с тем, что законом о банкротстве статус участника долевого строительства придавался только тем дольщикам, которые заключили договор на приобретение жилого помещения.  

Остальные дольщики, по общему правилу, являлись обычными кредиторами, во включении их требований в реестр требований о передаче помещений судами (а следовательно, и в наделении такого кредитора привилегированными правами), как правило, отказывалось. 

До внесения поправок в закон о банкротстве и до выхода знаменитой правовой позиции Верховного Суда РФ (Определение от 14 февраля 2019г.

№ 308-ЭС18-15980) дольщики по нежилым помещениям выдумывали всевозможные кредитивы для защиты своих прав, которые зачастую поддерживались судами, а зачастую нет.

Единообразного и, как мне кажется, основанного на прямом регулировании закона, подхода к разрешению таких споров не имелось. 

Различные суды предлагали таким дольщика то расторгать ДДУ, то предоставляли возможность признать право собственности на нежилое помещение, то вовсе отказывали во всех требованиях.

Самым, пожалуй, экстравагантным способом защиты было признание права собственности на долю, соответствующую нежилому помещению, в праве собственности на незавершенный строительством дом.

Подробнее способы защиты прав дольщиков по нежилым помещениям в тот период времени рассматривался нами в статье здесь. 

Казалось бы, точка в этом вопросе поставлена произошедшими примерно в одно время изменениями закона о банкротстве и вышеприведенной правовой позицией Верховного Суда РФ. 

Как мне представляется, регулирование по вопросу защиты прав дольщиков по нежилым помещениям при банкротстве застройщика в настоящее время строится на основе следующих основополагающих принципов: 

1.     Нежилые помещения, имеющие потребительское значение (не имеет коммерческой ценности) являются предметом равной защиты законом о банкротстве, как и жилые помещения. 

Такая защита достигается благодаря закрепленному в статье 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определению участника строительства, под которым понимается, наряду с прочим, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче машино-места и нежилого помещения.

Одновременно, для целей применения данной нормы, в подпункте 3.1. пункта 1 данной статьи, расшифровывается, что под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.

Таким образом, участники строительства, чьи нежилые помещения имеют исключительно потребительское значение, приравниваются к участникам строительства по жилым помещениям, их требования, следовательно,  должны рассматриваться в том же порядке, кредитор наделается тем же набором прав и обязанностей. 

2.     Требования дольщиков по коммерческой недвижимости включаются в четвертую очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченных залогом имущества должника. 

Состав имущества застройщика, которым обеспечивается удовлетворение требований таких дольщиков, зависит от степени достройки дома: от всего объекта незавершенного строительством вместе с правами на земельный участок до непосредственно того помещения, в отношении которого дольщиком заключен ДДУ.

Так, в деле № А49-10760/2016 (Постановление Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2019 года, оставленное без изменения судом кассационной инстанции), требование участника долевого строительства по нежилому помещению признано обоснованным, включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов как обеспеченного залогом имущества застройщика – многоквартирного жилого дома и земельного участка, в котором осуществлялось строительство данного нежилого помещения.

Между тем, как показывает практика банкротств застройщиков, в том числе вышеприведенных ООО «МарьиноСтрой» и ООО «Партнер-Капитал», в судебной практике данные принципы реализуются по-разному. 

Так например, в деле о банкротстве ООО «МарьиноСтрой» реализуется устоявшийся подход, согласно которому требования на кладовые помещения, мансарды (превышающие по площади порог в 7 кв.м.

) в незавершенном строительством доме рассматриваются арбитражным судом в порядке признания за дольщиками права собственности на долю в незавершенном строительством доме (см.

например определение, определение, определение). 

Такой подход, вероятнее всего, поддерживается судом исходя из каких-либо социальных соображений, однако же, остается не ясным, почему предложенный законодателем и Верховным Судом РФ механизм защиты прав дольщиком по нежилым помещениям не может достичь тех же целей, только на основе норм права. 

Второй пример отступления от изложенных принципов, обнаружен мной в деле о банкротстве ООО «Партнер-Капитал», возводивший объекты в Московской области. 

В данном деле конкурсный управляющий, кредитор и арбитражный суд разошлись во мнении, являются ли требования дольщика по коммерческому помещению (более 7 кв.м.) таким же требованием, как и требование дольщика с жилым помещением.

Суд первой инстанции возвратил кредитору его требование, указав на необходимость рассмотрения данного требования конкурсным управляющим в порядке п.3 ст.201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Апелляционная инстанция (см.

постановление здесь) поддержала данный подход, указав на следующее: 

– в отношении нежилых помещений, применительно к определению статуса участника строительства в деле о банкротстве должника-застройщика, который может претендовать на включение в реестр (единый реестр) по передаче жилых и нежилых помещений, Федеральным законом установлено ограничение (машино-место либо нежилое помещение площадью не более семи квадратных метров). В отношении нежилых помещений иной площади и назначения вышеназванный Федеральный закон № 478-ФЗ изменений не устанавливал, что предопределяет иной режим соответствующих требований, предполагающих его трансформацию в денежное и предъявление в установленном законом порядке.

– В рассматриваемом случае участником строительства предъявлено денежное требование, которое в соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве предъявляется конкурсному управляющему. В силу пункта 3 упомянутой нормы права денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Таким образом, суд приравнял, да не полностью, требования дольщиков по коммерческим помещениям и требования дольщиков по жилым помещения.

В данном определении прослеживается противоречие: с одной стороны, кредитор признается участником строительства (и соответственно, должен наделяться предоставленными законом дополнительными правами), а с другой стороны, суд указывает на невозможность включения его требований в реестр требований о передаче помещений (т.к. требование подлежит трансформации). 

Изложенное говорит нам о том, что единого подхода при разрешении дел о банкротстве застройщика в части вопроса с нежилыми помещениями по-прежнему не имеется, что конечно не может не вредить гражданскому обороту. 

Я полагаю, что проблема нежилых помещений в банкротстве застройщика может быть разрешена за счет формирования Верховным Судом Российской Федерации четких толкований норм закона о банкротстве и публикации постановлений пленумов.

Прочие статьи по теме: 

Нежилые помещения в банкротстве застройщика

Верховный суд определил судьбу нежилых помещений в банкротстве застройщика

Упрощенное банкротство физических лиц

Банкротство: требования кредитора в иностранной валюте

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/10/21/snova_protivorechiya_v_sudebnom_podhode_k_nezhilym_pomescheniyam_v_bankrotstve_zastrojschika

Вс рф: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

Банкротство застройщика нежилые помещения что делать

Новости и аналитика Новости Вс рф: дольщики апартаментов не смогут просить у застройщика-банкрота передачи им помещений в натуре

Верховный Суд Российской Федерации “разгромил” юридическую схему в защиту дольщиков-приобретаталей нежилых помещений, в том числе апартаментов, в банкротствах застройщиков: признать право собственности на долю в недострое в суде общей юрисдикции, а потом “предъявиться” в реестр кредиторов, хотя и с денежным эквивалентом своего права, но без отказа от исполнения ДДУ и с требованием о передаче помещения (Определение ВС РФ от 14 февраля 2019 г. № 308-ЭС18-15980, Определение ВС РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18-92). ВС РФ указал, что после введения банкротной процедуры в отношении застройщика предъявлять такие требования можно только в арбитражный суд, который должен трансформировать его в денежное и залоговое с потерей любых надежд на получение своего апартамента от застройщика (в отличие от жилых помещений).

При этом ВС РФ специально подчеркнул следующее:

  • дольщик, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения);
  • именно поэтому статус дольщика “с нежилыми помещениями” фактически совпадает со статусом дольщиков, отказавшихся от договора;
  • и потому он имеет только одно право – заявить денежное требование;
  • следовательно, денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус, причем независимо от того, заявлял ли он по своей инициативе соответствующее требование или нет (если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте). Нет никаких законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений;
  • если “банкротный” дом введен в эксплуатацию, то – поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, – оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее, а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме, а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

По вопросу о том, в какой суд дольщику следует обращаться с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного нежилого помещения (доли в праве собственности на весь недострой), ВС РФ указал следующее:

  • согласно абз. 7 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” (далее – Закон о банкротстве)  с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;
  • при этом согласно п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г., в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I “О защите прав потребителей” предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешён в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции;
  • поэтому, если подобное требование предъявляется дольщиком в суд после вынесения арбитражным судом решения о признании застройщика несостоятельным, то спор подлежит разрешению арбитражными судами, причем независимо от того, в каком порядке и по какой процедуре проводится банкротство застройщика (в порядке параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве или в общем порядке);
  • поскольку надлежащим способом защиты права лица на нежилое помещение в незавершённом объекте по договору долевого участия является понуждение к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения), такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3,ст. 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса с учётом особенностей, установленных законодательством о банкротстве;
  • ну а в ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 подлежит трансформации в денежное (абзац 7 п. 1 ст. 126 Закона о банкротстве).

Источник: https://www.garant.ru/news/1263801/

Банкротство застройщика. Как дольщику защитить нежилые помещения?

Банкротство застройщика нежилые помещения что делать

К нежилым помещениям относятся кладовки, паркинг, коммерческие помещения, апартаменты. Эти объекты, как и жилые помещения (квартиры), также можно приобрести на стадии строительства, т.е. по договору долевого участия.

Особенности долевого строительства нежилых помещений

Следует понимать, что, заключая договор ДДУ, дольщик приобретает не помещение, а право требования передачи нежилого помещения.

Сами же нежилые помещения до момента передачи их дольщику юридически находятся в собственности застройщика.

Именно поэтому в случае банкротства нежилые помещения попадают в конкурсную массу, реализуются, а вырученные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

Таким образом, правовых оснований для получения во владение оплаченных нежилых помещений у дольщика не имеется. Однако закон предусматривает иной механизм защиты прав дольщиков, приобретших нежилые помещения. Об этом и пойдет речь в данной статье.

О процедуре банкротства

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются гражданским законодательством и ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…».

После признания застройщика банкротом применяется ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».

Несостоятельность (банкротство) застройщика – неспособность должника выполнять свои обязательства перед кредиторами.

Понятия, применяемые при процедуре банкротства

Кредитор – лицо, перед которыми у застройщика имеется задолженность.

Конкурсная масса – это всё имущество должника-застройщика, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Конкурсное производство – это процедура, применяемая для соразмерного удовлетворения требований кредиторов (поиск и продажа имущества должника).

Инициаторы процедуры банкротства

Заявление о признании застройщика банкротом могут подать:

  • сам застройщик;
  • кредиторы;
  • фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Заявление о признании банкротом рассматривается только Арбитражным судом.

Если судом будет установлено, что застройщик не в состоянии рассчитаться с кредиторами, то судом принимается решение о признании его банкротом. Одновременно назначается конкурсный управляющий, который фактически становится руководителем организации.

Застройщик официально признается банкротом после принятия Арбитражным судом решения о признании его банкротом.

Смысл процедуры банкротства заключается в том, что требования кредиторов удовлетворяются за счет имущества должника.

Строительная техника, здания, помещения, денежные средства на счетах – все это попадает в так называемую конкурсную массу.

Это имущество реализовывается на торгах, а вырученные денежные средства распределяются пропорционально между кредиторами.

В эту конкурсную массу попадают и незавершенные строительством объекты. Дольщику необходимо понимать, что, заключая договор участия в долевом строительстве, приобретается не кладовая или машино-место, а право требования их передачи. Поэтому юридически недостроенные помещения являются собственность застройщика, подлежат включению в конкурсную массу и дальнейшей реализации.

Чтобы не допустить этого дольщик вправе признать право собственности на недостроенное или несданное нежилое помещение.

Сроки признания права собственности

После признания застройщика банкротом все споры рассматриваются в Арбитражном суде. Все имущество, находящееся в собственности застройщика на дату решения о признании его банкротом, составляет конкурсную массу. О том, что происходит с конкурсной массой, мы рассмотрели выше.

Чтобы не допустить попадания нежилого помещения в конкурсную массу дольщику необходимо признать право собственности на недостроенное нежилое помещение. Помещения, находящиеся в собственности граждан в конкурсную массу, не включаются.

Процедура признания права собственности

Процедура признания права собственности осуществляется исключительно в судебном порядке.

Исковое заявление необходимо подавать в суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (застройщика) до признания застройщика банкротом, так как после все споры в отношении застройщика рассматриваются в арбитражном суде.

Машино-место, кладовая в недостроенном объекте может быть признана собственностью дольщика.

Признание права собственности на долю в виде кладовой, машино-места в незавершенном строительством объекте

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах, которое охраняется законом (статья 35 Конституции РФ).

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

Статьей 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена возможность регистрации права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса РФ, а способы защиты – в статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права. Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца.

Сбор и предоставление доказательств

В суде необходимо доказать следующее:

  • полное исполнение обязательств по оплате со стороны дольщика, предоставив документ об оплате;
  • фактическое наличие объекта, т.е. объекта, имеющего стены, пол и потолок (как правило, это заключение эксперта). Если объект находится на стадии котлована, то признавать собственность попросту не на что.

Для защиты своих прав дольщику необходимо составить правильное исковое заявление.

Документы, прилагаемые к исковому заявлению о признании права собственности

  • документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (обязательно);
  • договор участия в долевом строительстве (обязательно);
  • документ об оплате ДДУ: чек или платежное поручение (обязательно);
  • экспертное заключение или иной документ, подтверждающие фактическое наличие объекта (обязательно);
  • претензии к застройщику (при наличии);
  • уведомление о готовности принять объект (при наличии).

Данный перечень документов примерный.

Образец искового заявления о признании права собственности

[embeddoc url=”https://yurist.club/wp-content/uploads/2018/10/Иск-о-признании-права-собственности.doc” download=”all” viewer=”google”]

Цель подачи иска – исключить из конкурсной массы нежилое помещение.

Размер государственной пошлины

В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, при цене иска до 1 млн рублей.

Если цена иска более 1 млн рублей, то государственная пошлина составит 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 млн рублей, но не более 60 000 рублей.

Например, если стоимость апартаментов 2 млн рублей, то размер госпошлины составит (1 000 000 Х 0,5%) = 5 000. 13 200 + 5 000 = 18 200.

Рассмотрение иска о признании права собственности

С момента подачи иска до рассмотрения судом заявленных требований может пройти значительное количество времени. За этот период застройщик может быть признан банкротом, а функции управления переданы конкурсному управляющему. В этом случае суд привлекает конкурсного управляющего в качестве стороны по делу.

Действия дольщика после признания права собственности на нежилое помещение

После признания судом права собственности дольщику необходимо направить заявление конкурсному управляющему об исключении объекта недвижимости из конкурсной массы, приложив копию решения суда.

Если конкурный управляющий привлечен в качестве стороны по делу, то самостоятельно уведомлять о решении суда необходимости нет. Это сделает суд.

Действия дольщика по предотвращению продажи объекта до принятия судом решения

Если после подачи иска о признании права собственности суд всячески затягивает принятие решения, откладывает судебные заседания по разным причинам, постоянно запрашивает новые документы, дольщик может поступить следующим образом.

Воспользоваться правом, предусмотренным ч. 6 ст. 6.1 ГПК РФ, а именно обратиться к председателю суда с заявлением об ускорении рассмотрения дела.

Воспользоваться правом, предусмотренным ст.ст. 139 и 140 ГПК РФ, а именно заявить судье о применении в отношении предмета спора обеспечительных мер в виде запрещения на совершение действий, направленных на реализацию нежилого помещения.

Признание права собственности на несуществующий объект

Признание права собственности возможно на существующий объект. Нежилое помещение должно иметь стены, пол, потолок, дверь. Объект должен существовать в натуре.

Если объекта в натуре не существует, то дольщик может пойти на юридическую хитрость. До признания застройщика банкротом подать иск в суд о признании права собственности, а затем подать ходатайство о приостановлении дела. После достройки объекта, тогда, когда само помещение будет существовать в натуре, провести строительную экспертизу и возобновить судебное дело.

Во многом использование данного способа зависит от принятого решения государственных органов о финансировании достройки. Если объект будет заморожен на долгие годы, то скорее всего признать право собственности не удастся.

Задать вопрос по теме на сайте Y.CLUB

Источник: https://zen.yandex.ru/media/yuristclub/bankrotstvo-zastroiscika-kak-dolsciku-zascitit-nejilye-pomesceniia-5c1649bb96a23300aa7bc4f7

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.