Банкротство застройщика очередность

Содержание

Банкротство застройщика: порядок, суд, последствия, адвокат

Банкротство застройщика очередность

   На сегодняшний день актуальной остается проблема банкротства застройщиков, что не может не расстраивать и не вызывать тревогу и беспокойство. Планируемое новоселье отдаляется или кажется уже совсем невозможным.  Но отчаиваться не стоит. Следует основательно разобраться во всех тонкостях банкротного процесса и начать активно действовать.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Екатеринбурга поможет в процедуре банкротства застройщика: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните и записывайтесь на консультацию уже сегодня!

Кто может инициировать банкротство застройщика?

   Инициировать банкротство строительной организации может сам дольщик, если у застройщика имеется задолженность, превышающая сумму 300 000 рублей, которую он не погашает более 3х месяцев. Однако, на практике это достаточно дорого и сложно, даже если создать инициативную группу.

Поэтому проще обратиться с заявлением в органы государственного надзора местного и регионального уровня (на пример, в Департамент государственного жилищного и строительного надзора), а также в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Указанные субъекты наделены правом обращаться с заявлением о признании застройщика банкротом в арбитражный суд.

   Случается, что сами органы государственной власти становятся инициаторами процедуры банкротства в отношении строительной компании. Обычно это происходит, когда по результатам той или иной проверки выявляются признаки финансовой несостоятельности строительной фирмы. Ещё один вариант, когда сам застройщик инициирует процесс банкротства.

Порядок банкротства застройщика

   При банкротстве застройщика возможно введение процедуры внешнего управления, заключение мирового соглашения и проведение конкурсного производства.

   При внешнем управлении суд назначает управляющего, который становится фактически руководителем строительной организации. В его задачи входит: восстановление платёжеспособности компании и завершение строительства дома.

Вариант заключения мирового соглашения возможен тогда, когда застройщик и дольщик приходят к некому согласию в судебном порядке, в результате чего участник строительства в короткие сроки может получить определенную сумму, но при этом ему придется пойти на некоторые уступки застройщику.

Процедура внешнего управления и заключение мирового соглашения на практике встречаются редко.

   Чаще всего про банкротстве застройщика применяется конкурсное производство, суть которого заключается в продаже всего имущества строительной организации с торгов и взыскание задолженности с должников самого застройщика. Полученные денежные средства затем идут на расчёты с кредиторами, в том числе с дольщиками.

Сколько времени будет длиться эта процедура, решает суд.  По закону конкурсное производство вводится на срок до 6 месяцев, однако судебный орган всегда имеет право продлить указанный срок ещё на полгода.

И чаще всего суд этим правом активно пользуется, поэтому говорить о том, что все пройдет быстро и просто, не приходится.

Иск о признании застройщика банкротом

   Исковое заявление о признании застройщика банкротом подается в арбитражный суд. Оно должно содержать следующую информацию:

  • о размере задолженности, о причинах и времени ее появления, а также о документах, которые подтверждают ее
  • об обстоятельствах того, почему застройщик не выполняет свои обязательства с указанием ссылок на финансовые бумаги компании

   Однако, следует понимать, что, если строительная компания уже признана обанкротившейся и открыто конкурсное производство, дольщику необходимо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований кредиторов с приложением всех необходимых документов. Копию данного заявления и всех приложений предварительно нужно направить конкурсному управляющему ценным письмом с описью вложения.

   После чего конкурсный управляющий свое решение по Вашему обращению публикует в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве», которое всегда можно обжаловать в арбитражном суде.

ПОЛЕЗНО: закажите исковое заявление у нашего адвоката по ссылке, кроме того смотрите видео с дополнительными советами адвоката

Как узнать о процедуре несостоятельности застройщика?

   В случае признания застройщика банкротом, управляющий должен по почте уведомить всех дольщиков об этом событии. Информация о банкротстве строительной фирмы появится в газете «Коммерсантъ». На сайтах «Вестника государственной регистрации» и «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» также можно получить необходимые сведения.

   Помимо этого, узнать о банкротстве застройщика можно на сайте арбитражного суда, на котором необходимо открыть раздел: «Картотека дел» и ввести реквизиты (ИНН или ОГРН) застройщика, после чего Вам будет представлен перечень всех судебных дел данной компании.

Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?

   После того как в официальных информационных источниках появилось объявление о банкротстве застройщика и на почтовый адрес пришло соответствующее уведомление от управляющего, Вы должны в течение трех месяцев определиться с тем, что же Вы хотите: деньги или квартиру, а затем заявить свои требования с указанием выбранного варианта.

   Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика.

После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений».

И здесь есть свои особенности:

  • когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
  • когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.

   В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.

ПОДРОБНЕЕ по ссылке материал о защите дольщиков на нашем сайте

Признание права собственности при банкротстве

   Важно понимать, что, если в отношении застройщика уже возбуждена процедура банкротства, заявление о признании права собственности на квартиру, может быть подано только в арбитражный суд.

   Его следует подавать, когда у объекта недвижимости уже имеется разрешение на ввод в эксплуатацию, а жилое помещение, как отдельное имущество, передано дольщику по акту приема-передачи.

При этом это произошло до того момента, когда суд принял заявление о признании строительной фирмы банкротом. В этом случае есть все шансы на то, что арбитражный суд признает за участником строительства право собственности на жилой объект.

Однако, на практике случается, что суд признает за дольщиком указанное выше право даже тогда, когда документ о передаче жилого помещения отсутствует. 

   Поэтому для того, чтобы определиться, следует ли подавать соответствующий иск в Вашем конкретном случае, необходимо провести оценку всех обстоятельств дела.

И помнить о том, что если все-таки есть возможность признать право собственности на объект недвижимости, лучше ее воспользоваться, поскольку вариант включения ваших требований в «реестр требований о передаче жилых помещений», к сожалению, не всегда гарантирует в будущем получение жилья.

Последствия банкротства застройщика

   Может получиться так, что денежных средств, полученных в результате реализации всего имущества застройщика с торгов, на всех не хватит.

Тогда деньги будут делиться между дольщиками пропорционально, в зависимости от того, сколько каждый из них заплатил за будущую квартиру. При этом денежные средства Вам вернутся лишь частично.

В этой ситуации можно попытаться также получить помощь от «Государственного компенсационного фонда долевого строительства».

   Самый плохой вариант: если окажется, что у строительной компании совсем нет ничего. Такое возможно, когда имущество регистрируется на подставные фирмы и используются иные незаконные схемы выведения денег.

Конкурсное производство на этом закончится и официально будет признано, что денежные средства отсутствуют и удовлетворить требования участников строительства не представляется возможным. И такая картина, к сожалению, является весьма распространенной в наши дни.

Введенные с 1 июля 2019 года эскроу-счета в схему работы застройщиков возможно изменят сложившуюся ситуацию в лучшую сторону.

   Таким образом, если застройщик признан банкротом, не стоит впадать в отчаяние и уныние.

   В настоящее время существуют различные механизмы, позволяющие как достраивать объекты, так и компенсировать дольщикам их финансовые потери.

 Самое важное — это ваши активные действия и регулярный контроль за ходом банкротного процесса. А помощь квалифицированных юристов в значительной степени повысит ваши шансы на успех.

Отзыв о нашем юристе в сфере банкротства граждан в Екатеринбурге

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/bankrotstvo-zastrojshhika/

Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Банкротство застройщика очередность

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф  невыполненных обязательств и долгов.

Но бывает и  по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности.

На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ.

Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц.

Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством.

В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация.

Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ».

Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц.

По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим.

Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта.

Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам.

Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье.

И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов.

Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

Делая свой выбор в пользу предъявления требований в получении жилого помещения, данный объект исключается из всей денежной массы и не может быть продан на торгах. В большинстве случаев это единственная возможность хоть что-то получить от банкрота.

Но и с жилым помещением все обстоит не так просто. Здесь есть свои правила и определенные нюансы, которые зависят от степени готовности объекта и других обстоятельств.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.

  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение.

Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона.

Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств.

Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/obmanutye-dolshhiki/bankrotstvo-zastrojshhika-pri-dolevom-stroitelstve-chto-delat-dolshhiku

Процедура банкротства застройщика

Банкротство застройщика очередность

Одной из самых типичных ситуаций, сложившихся в современных экономических реалиях, является банкротство застройщика. В таком затруднительном моменте негативные последствия ждут как и саму компанию, так и дольщиков. Разберем основные нюансы, которые ожидают стороны при несостоятельности застройщика.

Процедура банкротства застройщика: сроки и основные понятия

Ситуацию с несостоятельностью застройщика нельзя назвать внезапной или непредсказуемой. Прежде чем юридическое лицо объявит свою неплатежеспособность, предшествует ряд финансовых трудностей, которые при правильной организации можно предотвратить. Также появляется несколько факторов, на которые дольщикам стоит обратить свое внимание.

Устанавливает процедура банкротства застройщика сроки, в которые у дольщика есть право заявить свои взыскания. На стадии наблюдения у субъектов есть месяц на предъявление требований, а в случае начала конкурсного производства — 60 дней.

Требования дольщиков при банкротстве вносятся в специальный реестр, который отличается от учета юридических лиц при типичной несостоятельности. В случае если юридическое лицо не может выполнить свои обязательства перед кредиторами и дольщиками, реестр требований делится на 2 части.

Основная часть включает в себя денежные требования к банкроту, а второй частью формируется список, в который вносится требования о передачи жилой площади (квартиры, офисы, нежилые помещения).

Если речь идет о застройщике, арбитражный суд использует параграф 7 ФЗ 127, а именно статью, которая применяется к компаниям такой хозяйственной направленности и ее неплатежеспособности.

Почему сторона становится неплатежеспособной

Основными причинами банкротства застройщика выделяются:

  • неправильно рассчитанный бизнес-план на начальной стадии;
  • допущены нарушения рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости строительных материалов и соответственно стоимости услуг;
  • обстоятельства, которые возникли не по вине застройщика уже после получения средств и начала строительства.

Каждое обстоятельство имеет негативные последствия как для застройщика, который не может закончить работу в срок, так и для дольщиков, которые не могут получить готовые жилые помещения.

Читайте так же:  Какая минимальная сумма долга для банкротства

Чтобы защитить себя от негативных факторов, стоит предварительно застраховаться или регулярно проверять риски возникновения сложных финансовых ситуаций.

Как начинается процесс

Инициировать процедуру признания неплатежеспособности могут стороны договора. Учитывая недостаточный опыт и знаний в сфере юриспруденции у части инвесторов, для ведения дела приглашается арбитражный управляющий, который может объяснить все нюансы ведения дела, информировать участников о процессах создания и преобразования строительного кооператива.

Арбитражный управляющий должен:

  • составить заключение об отстранении банкрота от ведения строительства и оформить результаты документально;
  • организовать собрание кредиторов, дольщиков;
  • составить и предоставить отчет об оценке прав застройщика при долевом строительстве на незавершенный объект;

Прежде чем принять решение о приостановлении или завершении строительного кооператива, созывается специальная экспертная комиссия, в которую входят инженеры, строители, юристы и другие специалисты, способные объективно оценить варианты завершения объекта.

Подводные камни при подписании договора

Процедуры, применяемые в деле о банкротстве застройщика, предусматривают различные варианты возврата денежных средств, завершение строительства, а также возможность людям получить оплаченную квартиру. Однако, стоит понимать, что если строительство многоквартирного дома не началось, то включить требования кредиторов о передачи помещений дольщикам в реестр является фактически невозможным мероприятием.

Прежде чем подписать договор со строительной компанией и стать участником долевого строительства, необходимо внимательно изучить документацию:

  • наличие разрешения на начало застройки;
  • уровень и широту полномочий согласно аккредитации;
  • стоит также посмотреть готовые объекты (материалы, применяемые при строительстве и перспективу их подорожания);
  • узнать или кредитование производил один банк или же несколько.

Чтобы ваше время и деньги не были потрачены зря, стоит внимательно изучить рынок, отзывы, а также ознакомиться с уже готовыми объектами компании. Стоит также обратиться к специалистам в этом вопросе, которые помогут сделать ваши планы возможными.

Неплатежеспособность застройщика: стадии процесса

Учитывая важность выполнения застройщиком своих обязательств, стоит понимать, что компания не сразу ликвидируется. Действия арбитражного суда и управляющий направлены на то, чтобы вернуть застройщику возможность выполнять обязательства.

Первой и основной стадией является наблюдение. Процедура наблюдения при банкротстве застройщика также включает назначение арбитражного управляющего. Управляющий проводит свою деятельность в течение семи месяцев, на протяжении которых управляющий изучает финансовое состояние юридического лица и его деловую информацию.

Читайте так же:  Процедура личного банкротства

Также управляющий узнает кредиторов, размер их требований, анализирует имущественный фонд должника. При наблюдении также анализируются документы и отчеты компании.

В зависимости от предоставленного арбитражным управляющим отчета, производство может перейти на вторую, третью или сразу четвертую стадию процедуры. Все этапы применяемые на стадии банкротства нацелены на защиту прав сторон.

Процедура наблюдения при банкротстве застройщика — самый щадящий этап процесса и реальная возможность самостоятельно решить финансовые затруднения.

Финансовое оздоровление — вторая стадия банкротства

На такой стадии производства стоит вопрос о помощи должнику погасить требования кредиторов и восстановиться. Также именно при выздоровлении составляются графики погашения задолженности и у задолжавшей стороны есть перспектива выйти из ситуации с минимальными потерями.

Учитывая сложности работы компаний-строителей многоквартирных домов и множество рисков, с которыми они сталкиваются, финансовое оздоровление дает возможность правильно расставить приоритеты и распределить финансы.

Внешнее управление, как третья стадия банкротства

Идеей внешнего управления является отстранение руководства компании от процесса и назначение стороннего человека для продолжения работы. Таким образом, специалист, объективно оценивает ситуацию и может правильно распределить все процессы.

Таким лицом становится арбитражный управляющий на срок 18 месяцев. Данная стадия начинается только в том случае, если есть перспектива восстановления платежеспособности компании.

Такая процедура позволяет улучшить ситуацию с финансовой сферой и является лучшим способом рассчитаться перед всеми кредиторами, сохранив производство и основные активы.

Также арбитражный управляющий может погасить часть долга за счет продажи имущества должника, оставшихся денег, реализации самого предприятия, а также перепрофилировать производство. Такая процедура может быть применена в случае реальной возможности закрытия долговых обязательств.

Конкурсное производство — бесперспективное завершение работы

По решению арбитражного суда, в случае невозможности восстановить платежеспособность, принимается решение о начале конкурсного производства. Основной идеей такого ряда процедур является завершение процесса ликвидации компании и исключение ее из реестра застройщиков, путем передачи прав компании третьим лицам.

Срок проведения такой производства составляет не более 1 года, однако, при необходимости этот срок может быть увеличен еще на 6 месяцев.

Именно на этой стадии конкурсный управляющий получает все права и полномочия по процессам юридического лица.

Если стороны договорились и подписали мирового соглашения, весь этап переносится на вторую или третью стадию, когда процессом руководит арбитражный управляющий.

Читайте так же:  Роль банкротства в рыночной экономике

Очередности при неплатежеспособности компании

Согласно действующему законодательству, кредиторы при банкротстве застройщика формируются в такую очередь:

  • Первая: лица, которым должник устроил угрозу здоровью или жизни;
  • Вторая: лица, с которыми у юридического лица заключены трудовые отношения;
  • Третья: дольщики и лица, которые финансово спонсировали банкрота;
  • Четвертая: кредиторы, которые оказывали финансовые вливания в должника.

Согласно закону о банкротстве, дольщики могут потребовать передачу жилых площадей или получение других помещений. Площадь этих помещений должна равняться тем, в долю которых люди вступали при строительстве кооператива.

Признание права собственности дольщиком

Чтобы оформить законное право на площади, необходимо уточнить на каком этапе банкротства находится строительная компания. То есть при наблюдении и финансовом оздоровлении можно обратиться к должнику, а на внешнем управлении — уже нет.

Также можно подать заявление о признании права собственности непосредственно в арбитражный суд. Стоит учесть, что при начале процедуры конкурсного производства, подать такое заявление уже невозможно.

В этом есть смысл, поскольку дальнейшая судьба кооператива остается неизвестной.

Стоит понимать сложность и важность правильной подачи и сбора документации для представительства в суде. В каждом городе Российской Федерации, в том числе и в Москве, остаются конфликтные ситуации со строительством многоквартирных домов.

Чтобы добиться защиты прав физических лиц в ситуации с банкротством застройщика при долевом строительстве, а также соблюсти правила применения норм и порядка законодательства, стоит обратиться за помощью к квалифицированным специалистам.

Все процедуры, применяемые в деле о банкротстве застройщика, являются важной частью поддержки бизнеса, экономики, а также соблюдения прав и обязанностей субъектов правовых отношений. При правильном подходе и грамотному выбору стороны, каждый человек сможет минимизировать риски и получить долгожданное жилье.

Источник: https://bankroty.su/proczedura-nablyudeniya-pri-bankrotstve-zastrojshhika-sroki/

Параграф 7 главы 9 Федерального закона №127-ФЗ

Банкротство застройщика очередность

В 127-ФЗ банкротству застройщика посвящен отдельный параграф 7. Его применение по отношению к юрлицу гарантирует особый порядок прохождения процесса несостоятельности по сравнению со стандартной процедурой.

Структура и содержание

Банкротство застройщика в 2019 году регулируется с учетом прав дольщиков отдельным параграфом в 127-ФЗ. Ему посвящен параграф 7 главы 9 «О несостоятельности».

Данная глава посвящена особенностям при банкротстве отдельных категорий юрлиц.

Отдельный закон о банкротстве застройщиков в России не действует. Но такое определение часто применяли к 210-ФЗ от 2011 года, который ввел в действие положения седьмого параграфа 127-ФЗ.

Для того чтобы начали применяться положения параграфа 7 по отношению к юрлицу при рассмотрении заявления о банкротстве, арбитражный суд должен признать должника застройщиком. При этом ему следует ориентироваться на положения ст. 201.1 127-ФЗ. Дольщикам выгодно применение норм 7 параграфа, так как по нему они обладают привилегиями перед кредиторами.

7 параграф 127-ФЗ включает статьи 201.1-201.15.4, которые освещают особенности признания юрлица в статусе банкрота финансово несостоятельным.

Участники дела о банкротстве застройщика

Ст. 201.2 127-ФЗ расширяет перечень лиц, которые вправе участвовать в процедуре признания финансовой несостоятельности. Так, согласно ст.

34 127-ФЗ, к таким лицам относят должника, арбитражного управляющего, конкурсных кредиторов и уполномоченные органы.

Также в некоторых случаях к участникам банкротства относят органы исполнительной власти и лиц, предоставивших обеспечение на этапе финансового оздоровления.

Но ст. 201.2 из-за особенностей процесса признания финансовой несостоятельности застройщика включает в число потенциальных участников:

  1. Участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений.
  2. Участников строительства с требованиями о передаче машино-мест и нежилых помещений.
  3. Уполномоченные органы исполнительной власти, которые выполняют надзорные функции в области строительства многоквартирного дома.

Обеспечительные меры

По 127-ФЗ допустимо, чтобы земельный участок находился у застройщика как в собственности, так и в аренде.

Но чтобы максимально защитить интересы кредиторов в процессе банкротства, в 201.3 127-ФЗ регламентировано право арбитражного суда на введение обеспечительных мер в виде:

  1. Запрета для арендодателя на расторжение договора аренды земельного участка с застройщиком.
  2. Заключения собственником участка договора аренды с иным лицом.
  3. Запрета на распоряжение участком его фактическим владельцем.

Порядок предъявления требований участниками строительства

В ст. 201.4 приведены особенности предъявления требований участниками строительства. Данная статья регламентирует предъявление следующих категорий требований:

  1. О передаче жилых помещений.
  2. О передаче нежилых помещений и машино-мест.
  3. Денежные требования участников строительства.

Здесь сказано, что после введения этапов конкурсного производства или внешнего управления требования передаются только в рамках процесса банкротства и по правилам, которые прописаны в 127-ФЗ.

Исходя из положений ст. 201.4 127-ФЗ, процедура банкротства застройщика может включать только два этапа: конкурсное производство (при отсутствии шансов на восстановление платежеспособности) или внешнее управление (если есть шансы восстановить платежный баланс). Тогда как стандартный процесс признания несостоятельным юрлица может включать этапы наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства. Таким образом, банкротство застройщика происходит в ускоренном упрощенном порядке и в большинстве случаев сводится к этапу конкурсного производства. По результатам его прохождения компания ликвидируется.

В ст. 201.4 127-ФЗ также сказано, что после введения в отношении должника этапа конкурсного производства действие исполнительных документов автоматически прекращается.

Положения п. 2 ст. 201.4 127-ФЗ обязывают руководителя компании-застройщика передать конкурсному управляющему сведения обо всех участниках строительства в течение 10 дней после утверждения арбитражным судом кандидатуры управляющего.

Управляющий, в свою очередь, уведомляет участников строительства об открытии конкурсного производства и возможностях предъявления участниками застройки требований о передаче жилых помещений или денежных требований.

В уведомлении управляющий указывает порядок и сроки предъявления требований и включения их в реестр. Все расходы по уведомлению кредиторов перекладываются на должника.

В  п. 3 ст. 201.4 127-ФЗ указано еще на одну особенность предъявления требований в процессе банкротства застройщика. В стандартном случае перед включением в реестр требования должны найти подтверждение у арбитражного суда. По параграфу 7 требования передаются конкурсному управляющему, и тот самостоятельно включает их в реестр без участия арбитражного суда.

На основании п. 4 ст. 201.4 127-ФЗ реестр требований кредиторов в рамках конкурсного производства закрывается в течение 3 месяцев. Этот срок отсчитывается с даты открытия конкурсного производства (при стандартной процедуре банкротства юрлица реестр требований кредиторов закрывается в течение 2 месяцев после введения процедуры конкурсного производства). При этом требования участников строительства включаются в реестр, если они были поданы не позднее, чем через 2 месяца после получения уведомления независимо от даты закрытия реестра. Но сроки подлежат восстановлению при наличии уважительной причины.

Лица, которые участвуют в деле о банкротстве, наделены правом ознакомления с реестром требований участников строительства. Возражения от участников строительства заявляются в течение 15 дней после закрытия требований кредиторов.

Согласно изменениям в законодательстве о долевом строительстве, застройщики и дольщики теперь взаимодействуют при применении счетов эскроу. В связи с этим в 127-ФЗ теперь предусмотрена еще одна группа возможных требований дольщиков, помимо денежных и имущественных: участники строительства могут получить деньги со счета эскроу по ст. 201.12-1, 201.12-2.

Порядок определения денежных требований

На основании п. 1 ст. 201.5 127-ФЗ открытие конкурсного производства дает право участникам строительства отказаться от договора в одностороннем порядке.

При установлении денежного требования дольщика подлежит учету размер убытков в виде реального ущерба, который был причинен застройщиком. Он определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (которое передается участнику строительства) на дату введения первой процедуры в деле о банкротстве и средств, уплаченных по договору.

Стоимость недвижимости, которая подлежала передаче дольщикам, определяется независимым оценщиком, привлекаемым к делу о банкротстве. Все расходы на проведение независимой оценки ложатся на должника-застройщика.

При установлении размера требований участников строительства в отношении машино-мест и нежилых помещений учитывается только фактический размер долга по общим правилам процесса банкротства (ст. 4 127-ФЗ).

Особенности реестра требований

При банкротстве застройщика ведется как общий реестр кредиторов, так и отдельные реестры участников строительства по каждому объекту (МКД).

В ст. 201.7 127-ФЗ регламентируется перечень сведений, которые должны быть включены в реестр требований участников строительства. Согласно п. 1 указанной статьи, в реестре должны содержаться сведения следующего характера:

  1. Сумма, перечисленная участником строительства застройщику по договору о передаче жилого помещения или стоимость имущества в рублях.
  2. Размер неисполненных обязательств дольщика перед застройщиком.
  3. Сведения о жилом помещении и его площади, которое является предметом ДДУ.
  4. Информация об уплате застройщиком обязательного взноса в компенсационный фонд.
  5. Сведения о том, что для расчетов по договору участия внесены средства на счет эскроу.
  6. Сумма, которая была уплачена дольщиком по ДДУ за нежилое помещение или машино-место, и размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком.
  7. Сведения о машино-месте и нежилом помещении, которые предусматривают передачу нежилого помещения, и сведения, идентифицирующие объект строительства.

Особенности рассмотрения обращений дольщиков о признании права собственности

В параграфе 7 рассматривается отдельная группа требований, которая также подлежит рассмотрению арбитражным судом.

В ст. 201.8 127-ФЗ указано, что в рамках дела о банкротстве застройщика к компетенции арбитражного суда переходит рассмотрение заявлений от дольщиков о признании права собственности на объект строительства и о государственной регистрации перехода права собственности.

Также через арбитражный суд рассматривают заявления об истребовании недвижимого имущества и объектов незавершенного строительства из чужого пользования, о сносе незаконных построек, о переходе права собственности на недвижимость.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика

По статье 201.9 127-ФЗ при банкротстве застройщика применяется несколько иной порядок погашения требований кредиторов. Согласно данной правовой норме, дольщикам при погашении требований принадлежит приоритет перед иными кредиторами. Ст. 201.9 127-ФЗ предусматривает 4 очереди кредиторов (вместо трех в стандартном случае).

По п. 1 ст. 201.9 127-ФЗ требования кредиторов погашаются в следующей последовательности:

  • Первая очередь предполагает погашение требований граждан, перед которыми должник имеет обязательства по выплате компенсации за причиненный вред жизни и здоровью.
  • Вторая очередь предполагает расчеты по выплате выходных пособий и оплату труда работников.
  • Третья очередь включает денежные требования граждан-участников строительства, требования Фонда, требования дольщиков по возмещению убытков.
  • Четвертая очередь предполагает расчеты с прочими кредиторами.

Расчеты с участниками строительства

Согласно положениям ст. 201.13 127-ФЗ, расчеты с участниками строительства необходимо произвести не позднее, чем за месяц до окончания конкурсного производства. Если застройщику-банкроту принадлежало имущество, которое было оформлено в залог, то расчеты производятся по ст. 201.14 127-ФЗ.

По результатам реализации предмета залога денежные средства распределяются следующим образом:

  1. 60% уходят на удовлетворение требований кредиторов по обязательствам, которые обеспечены залогом.
  2. 25% направляются на погашение денежных требований участников строительства независимо от наличия у них статуса залогодержателя.
  3. 10% – на погашение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей.
  4. Остаток перенаправляется на погашение судебных расходов и расходов на выплату вознаграждения управляющему (конкурсному или внешнему), оплату услуг лиц, привлеченных управляющим к делу о банкротстве.

Таким образом, применение параграфа 7 127-ФЗ по отношению к процедуре банкротства застройщика придает процессу некоторые особенности, которые отличают его от стандартного.

Так, в рамках признания застройщика несостоятельным дольщики наделены правом предъявления как денежных требований, так и требований по передаче жилых и нежилых помещений. Также в деле о банкротстве застройщика рассматриваются заявления о признании права собственности на объекты недвижимости.

Дольщикам в процессе погашения требований кредиторов отдается приоритет: обязательства перед ними погашаются в составе 3 очереди, а остальных кредиторов в составе 4 очереди.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/yuridicheskix-lic/glava-9-fz-127.html

Как обанкротить застройщика: порядок, права дольщиков, выплата долгов

Банкротство застройщика очередность

Наталья Пылина/GIPERNN

В последние годы справляться с обязательствами по строительству жилой недвижимости застройщикам становилось все сложнее.

Так, в 2019 году в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве была размещена информация о банкротстве более полутысячи компаний-застройщиков.

С помощью наших экспертов – Дмитрия Смородинова, руководителя отдела развития Polozov Group и Никиты Филиппова, заведующего МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”» разбираемся в проблеме.

Основные причины банкротства застройщиков – ошибки в бизнес-планах, задержки с вводом объектов, некачественные маркетинговые расчеты, кассовые разрывы и сложности при переходе на проектное финансирование.

Кто может «запустить» банкротство компании?

Банкротство – иногда единственная возможность для застройщиков избавиться от долгов и претензий кредиторов, не выходя за рамки закона. Регулируется данная процедура ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», он устанавливает особенный порядок банкротства организаций-застройщиков.

pixabay.com/nattanan23

По общему правилу направить в суд заявление об инициации процедуры банкротства имеют право:

  • компания-должник из-за невозможности производить выплаты кредиторам.
  • налоговая инспекция или другие контролирующие структуры, в случае длительного неисполнения компанией обязательных бюджетных платежей.
  • любой кредитор, перед которым организация не выполняет обязательства более 3-х месяцев, а сумма долга составляет не менее 300 тысяч рублей.

С недавнего времени инициировать банкротство проблемных застройщиков имеет право и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Дольщики и поставщики, как правило, не желают запускать долгий и сложный процесс. Например, процедура от подачи первого заявления до начала банкротства крупного застройщика СУ-155 продолжалась 9 лет.

Обычно инициаторами являются банки, при наличии непогашенных долговых обязательств десятки миллионов рублей. Кто именно будет инициатором банкротства, по большому счету не главное: интересы дольщиков в любом случае будут в приоритете.

pixabay.com/lukasbieri

Так, конкурсный управляющий, утверждаемый судом на время процедуры банкротства, фактически берет на себя обязанности директора компании-застройщика и по закону он должен блюсти права всех кредиторов должника, в а главное – приоритетное право дольщиков.

Добавим, с 1 января 2018 года банкротство застройщиков производится по особым правилам. В частности, при банкротстве компании-застройщика закон фиксирует переход сразу к конкурсному производству, без этапа наблюдения.

Это сокращает сроки процесса банкротства и соответственно ускоряет достройку проблемного жилья, что очень важно для дольщиков. Процессы банкротства компаний-застройщиков проводятся при обязательном участии органов власти, наделенных соответствующими полномочиями.

Власть контролирует соблюдение прав дольщиков, однако на практике этого часто недостаточно.

pixabay.com/succo

Этапы процедуры банкротства

Процедура под контролем арбитражного суда может длиться несколько лет. Начинается все с реабилитационных процедур:

  • наблюдение (проверяется финансовое состояние компании, созывается первое собрание кредиторов – проводится в течение 6 месяцев);
  • внешнее управление (длится 1,5 года, может быть продлено еще на 6 месяцев, внешний управляющий становится руководителем предприятия, объявляется мораторий на выплату долгов);
  • финансовое оздоровление (может длиться до 2-х лет, включает реструктуризацию долгов, восстановление платежей кредиторам).

Если «реанимировать» организацию не удалось, начинается этап ликвидации юрлица. Называется этот этап конкурсным производством. Продолжительность этапа 6 месяцев, возможно продление еще на такой же срок.

За это время управляющий распродает имущество и выплачивает долги. При банкротстве застройщиков на практике чаще всего применяются только наблюдение и конкурсное производство. Контроль и распределение конкурсной массы ликвидируемой компании находится в руках назначенного судом управляющего. От его умения и беспристрастности зависит справедливое погашение долгов.

Кандидатуру управляющего предлагает кредитор-инициатор. Если в арбитражный суд не представлена кандидатура, то суд выбирает специалиста на должность управляющего самостоятельно. Список претендентов подает в суд самоуправляющая организация арбитражных управляющих.

pixabay.com/mrganso

Очередность выплаты долгов

Через два месяца после публикации объявления о банкротстве компании-застройщика реестр требований закрывается. Законом установлена следующая очередность денежных выплат:

  • компенсации вреда здоровью;
  • выходные пособия, зарплаты, вознаграждения;
  • по денежным требованиям граждан – участников строительства и по требованиям Фонда, перешедшим к нему в результате осуществления выплаты возмещения гражданам;
  • расчеты с другими кредиторами.

После расчетов с первой очередью, начинаются расчеты со второй и далее по порядку. Исключение составляют залоговые кредиторы, которым выплачивается вне очереди 70% полученных средств от реализации заложенного имущества.

При банкротстве застройщика составной частью общих требований является дополнительный реестр граждан, участвующих в долевом строительстве. В списке указываются требования дольщиков о передаче жилых помещений. Граждане-участники строительства имеют право получить денежные средства или квартиру в недостроенном доме.

Погашение требований данной категории кредиторов осуществляется в третью, а не в четвертую очередь.

Льгот отдельным категориям граждан в процедуре банкротства юридических лиц не предусмотрено.

Как итог отметим: успех для дольщиков в процедуре банкротства застройщика во многом зависит от того, кто выбран конкурсным управляющим. Часто именно от него зависит, в чьих интересах будет развиваться процесс банкротства и появится ли в ходе банкротства компании-застройщика новый приобретатель, который будет достраивать проблемный объект.

При этом право предлагать кандидатуру конкурсного управляющего есть лишь у того, кто инициирует процесс банкротства.

Материал подготовила Татьяна Кузнецова

Источник: https://DomostroyRF.ru/statyi/instrukcii/kak-obankrotit-zastroyshhika-poryadok-prava-dolshhikov-vyplata-dolgov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.